De authentieke gemeenschap: microfinanciering

Mits er geen video’s te vinden zijn over microfinanciering voor huisvesting (MFH), heb ik ervoor geopteerd een ander “wondermiddel” tegen armoede te belichten, dat net zoals microfinanciering ook hoog in het vaandel wordt gedragen door de Wereldbank, namelijk het formaliseren van informele eigendommen. Na een korte toelichting over de kernpunten van Hernando De Soto’s idee en de algemene bedenkingen die hierover werden geuit, wordt dieper ingegaan op de commentaar die verschillende auteurs hierop formuleerden specifiek vanuit het MFH standpunt.
Het omzetten van informeel naar formeel kapitaal werd enorm populair in de ontwikkelingssamenwerkingssector door het boek van Hernando de Soto “The Mystery of Capital” en heeft als uitganspunt dat “armen niet het probleem zijn, maar de oplossing”. De redenering hierachter gaat simplistisch gesteld als volgt: het formaliseren van dood kapitaal in eigendomsrechten zorgt ervoor dat armen toegang krijgen tot krediet (i.e. hypotheek) waarmee ze kunnen investeren en zo uit de cirkel van armoede kunnen treden. In sommige ontwikkelingslanden, daarbij gesteund door oa. de Wereldbank, werd dit idee gevolgd en ging men over tot een massale legalisering van informele eigendommen. Het gekozen fimpje is dan ook een concreet voorbeeld over het uitwerken van deze overschakeling in Peru (het geboorteland van De Soto), waar tal van voordelen worden opgesomd (het verkrijgen van krediet, verbeteren van huisvesting, opstarten van kleine ondernemingen, …) die deze formalisering met zich meebrengt voor de arme stedelijke bevolking.
Maar zoals altijd is er een keerzijde aan de medaille, zo ook werd het idee van De Soto bekritiseerd uit allerlei hoeken. De meest voorkomende bedenkingen, vanuit het perspectief van ontwikkelingslanden, (Musembi, 2007, pp. 1460-1474) zijn de volgenden:
- Men gaat ervan uit dat er slechts verandering in één richting mogelijk is, namelijk naar het eigendomssysteem van de Westerse landen (i.e. individuele en absolute eigendomsrechten);
- Sociale instituties, zoals familienetwerken en lokale geschillenregeling spelen een veel grotere rol in eigendomsrelaties dan formele rechten;
- Het hebben van een eigendomsrecht impliceert niet automatisch dat men toegang krijgt tot krediet, banken staan nog steeds afwerend tegenover armen;
- Het bestaan van een informele microkredietsector, die veel aantrekkelijker is doordat men alternatieve onderpanden kan geven.
- Een verhoging van de ongelijkheid in de maatschappij daar het eigendomsrecht meestal naar het gezinshoofd gaat, dit is ten nadele van de familie en de vrouw.

Hoewel De Soto’s idee en MFH één groot raakpunt hebben, namelijk het verbeteren van huisvesting van armen door toegang te krijgen tot krediet, viel het me op dat in de verschillende teksten over MFH systematisch kritiek op De Soto werd gegeven.
Volgens Kecia Rust zijn er twee met elkaar samenhangende doelen waarop MFH sector zich op dient te concentreren (Rust, 2007, pp. 42-48). Ten eerste is er toegang tot huisvesting nodig en ten tweede dient deze woonst omgezet te kunnen worden in formeel bezit of activa. Ondanks dat dit laatste ook het uitgangspunt is van De Soto, verklaard Rust dat De Soto’s idee op tal van vooronderstellingen gebaseerd is, zoals bijvoorbeeld de normale werking van de huizenmarkt, het stijgen van eigendomswaarden met de jaren zodat bij verkoop winst wordt gerealiseerd, de aanwezigheid van voldoende woningen voor de doelgroep, de toegankelijkheid van kredietinstellingen, enz. Deze vooronderstellingen gaan meestal niet op voor ontwikkelingslanden, waardoor De Soto’s idee slechts beperkte toepassing vindt in een markt die niet naar behoren werkt. Rust pleit er vervolgens voor verder te kijken dan de louter financiële waarde van een woonst (die door eigendomstitels gerealiseerd worden), maar ook de sociale en economische waarde in achting te nemen. M.b.t. dit laatste stelt Rust dat vele lage inkomensfamilies tal van economische activiteiten uitoefenen in hun woonst, gaande van verhuring van kamers tot kleine ondernemingen. D.m.v. MFH kunnen deze economische activiteiten dan ook onrechtsreeks ondersteund worden en zorgen voor een vast inkomen om de lening terug te betalen en zo ook de financiële waarde ten goede komen.
In een andere tekst, waarbij de auteur zich toespitst op het nut van MFH voor het opwaarderen van sloppenwijken, wordt een alternatief voorgesteld voor het toekennen van eigendomstitels (Sole, 2006, p.14). Mits het hier specifiek over bewoners van krotten gaat is het volgens Sole aangewezen het recht van de eerste bezitnemer te erkennen als bewijs van permanentie i.p.v. het toekennen van een eigendomstitel naar het idee van De Soto. Ze argumenteert dat de titls niet effectief en passend zijn voor vele bewoners, daar deze vaak een zware last met zich meebrengen en de registratie ervan een dure en aanslepende zaak is. Niettegenstaande het fimpje toont dat door grote inspanningen op nationaal en lokaal niveau dit laatste tegenargument kan worden overwonnen, komt het voorgestelde alternatief van Sole meer tegemoet aan de noden van bewoners van sloppenwijken. Formeel eigendom is volgens De Soto hét instrument om krediet te verkrijgen, terwijl vanuit het MFH perspectief andere vormen van onderpand mogelijk zijn die veel minder risico inhouden dan een hypotheek voor de lener.
Een laatste auteur stelt dat het legaliseren van eigendomstitels, zoals voorgesteld door De Soto, het probleem van toegankelijkheid tot een formele lening voor huisvesting niet oplost (Smets, 2006, pp. 600-601). Zoals hierboven al werd vermeld staan commerciële instellingen niet te springen om aan armen hun diensten te verstrekken daar dit gepaard gaat met hoge administratiekosten van kleine leningen en de lener vaak slecht onregelmatige tewerkstelling heeft in de formele sector.

Als besluit kunnen we stellen dat MFH belangrijke voordelen heeft die niet door De Soto’s idee worden gerealiseerd:
- Microfinancieringsinstellingen hebben als doelgroep de armen, waardoor er toegankelijkheid wordt gecreëerd;
- Het onderpand van de lening kan verschillende vormen aannemen, die minder risicovol zijn dan een hypotheek;
- MFH heeft de mogelijkheid verder te kijken dan de financiële waarde van de woonst;
- MFH kan een alternatief recht op de woonst geven aan de bewoner die meer tegemoet komt aan zijn noden en behoeften dan een eigendomstitel.

Door Marieke Mercelis

Bibliografie

Musembi, C.N. (2007). De Soto and Land Relations in Rural Africa: breathing life into dead theories about property rights”. Third World Quarterly, 28 (8), 1457-1478.

Rust, K. (2007). The role of housing microfinance in supporting sustainable livelihoods. Housing Finance International, 22 (2), 42-50.

Smets, P. (2006). Small is beautiful, but big is often the practice: Housing microfinance in discussion. Habitat International, 30 (3), 595-613.

Sole, R.C., Moser, L. & Painter, D. (2006). Scaling Up Housing Microfinance for Slum Upgrading. Housing Finance International, 21 (2), 12-19.

Zoals uit de titel blijkt, handelt dit kort artikel over de problematiek van sloppenwijken in derde wereldlanden. In het Millenniumdoel 7 staat het terugdringen van sloppenwijken en het verbeteren van de leefomstandigheden van de inwoners ervan uitdrukkelijk vermeld. Het is dan ook hoog tijd om actie te ondernemen daar meer dan een zevende van de totale wereldbevolking leeft in erbarmelijke omstandigheden en het aantal stedelingen in ontwikkelingslanden zou tegen 2030 nog eens met twee miljard stijgen, waardoor er elk jaar 35 miljoen nieuwe huizen moeten worden gebouwd. Deze duizelingwekkende cijfers bevestigen dan ook de ernst van de situatie.
Verschillende middelen zullen moeten worden aangewend om de leefomstandigheden en het bouwen van huizen realiseerbaar te maken. Door de auteur wordt melding gemaakt van door overheid gesubsidieerde bouwprogramma’s en het investeren in infrastructuur, zoals water- en stroomvoorzieningen en riolering. ACCION, een organisatie die zich bezig houdt met microfinanciering voor huisvesting stelt nog twee andere oplossingen voor, namelijk gesubsidieerde hypotheekleningen en het door de overheid stimuleren van de private sector om in huisvesting voor armen te investeren (Schuman, 2004, p.1). Hier komen we terecht bij het belang van microfinanciering m.b.t. huisvesting (MFH) dat volgens velen een belangrijke bijdrage kan leveren i.v.m. de sloppenwijkenproblematiek. Het principe van microfinanciering, namelijk kleine leningen terug te betalen op een korte termijn, maakt dat armen ook toegang krijgen tot krediet. Zo worden de bewoners of de gemeenschap sterk gemotiveerd om zichzelf letterlijk uit het slop te halen en kan microfinanciering aangewend worden voor verschillende doeleinden, waaronder verbetering van de krotten, investeringen in infrastructuur, het verkrijgen van eigendomstitels, enz. (Sole, Moser&Painter, 2006, p.13).
Alvorens in te gaan op de belangrijke rol die is weggelegd voor overheden, dient er melding te worden van andere initiatieven op het laagste niveau. Zo zijn enkele auteurs het eens dat microfinanciering best kan worden gebaseerd op bestaande systemen van bepaalde gemeenschappen die gebruik maken van horizontaal sociaal kapitaal (Sole, Moser&Painter, 2006, p.13; Smets, 2006, p.602). Smets geeft hierbij het voorbeeld van Indian SPARC, een organisatie die bekend staat voor het creëren en versterken van gemeenschapsorganisaties en deze laatsten in contact brengt met andere gemeenschappen (zelfs internationaal) en stedelijke en nationale organisaties. Alvorens leningen te verkrijgen, worden tal van trainingsprogramma’s opgezet waarbij aan de inwoners wordt geleerd hoe men financiële “self-help” organisaties kan leiden en organiseren en wordt kennis overgedragen m.b.t. huisvesting in concreto (Smets, 2006, pp.602-604). Het grote voordeel van deze aanpak is dat de bewoners leren hoe men zelf iets aan de huisvestingssituatie kan veranderen en er wederzijdse afhankelijkheid en vertrouwen ontstaat. Toch zullen dergelijke kleinschalige en lokale projecten geen oplossing bieden voor bijvoorbeeld infrastructuur en het terugdringen van sloppenwijken in het algemeen, hiervoor is namelijk een gestructureerde grootschalige aanpak nodig die wordt gecoördineerd van hoger af. Deze nood wordt bevestigd daar bijvoorbeeld uit vorige projecten om deze wijken op te waarderen is gebleken dat hogere inkomensgezinnen vaak de bedoelde doelgroep uitkopen, waardoor de beoogde doelstelling, namelijk het verschaffen van betere woningen aan arme stedelingen, niet wordt gehaald en er opnieuw vorming van sloppenwijken plaatvindt, maar dan elders (Merill, 2006, p.9).
Overheden in ontwikkelingslanden dienen bijgevolg dringend werk te maken van een doordachte strategie om de Millenniumdoelstelling enigzins te kunnen waarmaken. Ondanks dat de rol van de huishoudens zelf cruciaal is, blijft regulering door de overheid sterk aangewezen. Daar deze laatste de private sector dient te overtuigen om te investeren in MFH dient volgens Sole, Moser & Painter de regulering er vooral op gericht te zijn om risico’s voor deze private sector te verminderen, om zo meer kapitaal te kunnen mobiliseren (Sole, Moser & Painter, 2006, p.13). Tevens zou volgens deze auteurs het interesttarief moeten worden vergeleken met de tarieven van de informele verschaffers i.p.v. met de gehanteerde interesten voor een hypotheek. Hoewel het creëren van een gunstig klimaat voor de private sector inderdaad belangrijk kan zijn, dient er m.i. toch vooral met de noden van de gebruikers van MFH rekening te worden gehouden.
Microkrediet kan wel bijdragen tot het opwaarderen van sloppenwijken, maar overheden dienen deze projecten grotendeels te subsidiëren en het in een breder kader te plaatsen, daar de problematiek van deze wijken veel verder gaat dan louter huisvesting. Zo stel ik me de vraag met welke middelen sloppenwijkbewoners hun lening dienen terug te betalen, daar we hier te maken hebben met de armsten der armen. Wat met andere basisrechten zoals werkgelegenheid, onderwijs, gezondheidszorg, en dergelijke voor deze mensen?

Door Marieke Mercelis

Bibliografie

Merill, S. (2006). Expanding Microfinance for Housing. Housing Finance International, 21 (2), 3-12.

Schumann, R. (2004). Developing Housing Microfinance Products in Central America. Accion InSight Series, No. 12, 1-16.

Smets, P. (2006). Small is beautiful, but big is often the practice: Housing microfinance in discussion. Habitat International, 30 (3), 595-613.

Sole, R.C., Moser, L. & Painter, D. (2006). Scaling Up Housing Microfinance for Slum Upgrading. Housing Finance International, 21 (2), 12-19.

Het artikel kadert in de bredere context van deze blog m.b.t. microfinanciering en sociaal kapitaal. Het door mij gekozen deelaspect, namelijk microfinanciering voor huisvesting, is dan ook een vrij recente ontwikkeling die voortkomt uit het alom gevierde succes van microkrediet ter opstarting van een onderneming dat zijn oorsprong vindt in de Grameen Bank te Bangladesh.
In het artikel stelt de auteur dat de instellingen die microfinanciering voor huisvesting (MFH) aanbieden geneigd zijn te grote leningen ter beschikking te stellen van hun cliënteel. De termijnen en voorwaarden van deze leningen zijn bijgevolg vaak onverenigbaar met de noden de levensonderhoudsplannen van arme stedelingen. Vooreerst is het goed te weten dat mensen met een laag of gematigd inkomen in derde wereldlanden een specifieke manier hebben voor het bouwen van hun woning, dit gebeurd namelijk stapsgewijs. Het proces van uitbereiding of verbeteren van de woonst gebeurd over een termijn van tien tot vijftien jaar of zelfs meer en is rechtsreeks verbonden met de financiële situatie. Vervolgens dient er nog enige uitleg te worden gegeven over het onstaan en nut van MFH.
Zoals hierboven al werd vermeld is MFH het verlengstuk van microfinanciering m.b.t. ondernemingen (MFO). Het probleem van de huishoudens bevindt zich bijgevolg in het niet toegankelijk zijn van de traditionele financiële instellingen voor het aangaan van leningen voor het kopen of (ver)bouwen van een woning. Deze ontoegankelijkheid heeft verschillende oorzaken waaronder het wantrouwen van deze instellingen tegenover armen, te hoge interesten, lange termijn leningen, het niet bezitten van een rechtmatige titel van de woning waardoor hypotheek geen onderpand kan vormen, enz. Microfinancieringsinstellingen helpen deze hekelpunten te overwinnen door het aanbieden van relatief kleine leningen die op korte termijn dienen te worden terugbetaald. Het onderpand voor de lening bestaat niet uit een hypotheek, maar er wordt gebruik gemaakt van verschillende systemen. Ten eerste is er een groepsleningen, waarbij de kandidaat-leners een groep vormen en initieel slechts een van hen een lening verkrijgt. Indien deze eerste zijn terugbetaling op tijd en volgens de voorwaarden uitvoert, kan de tweede kandidaat een lening verkrijgen, enz. (Sengupta&Aubuchon, 2008, pp. 11-12). Er wordt m.a.w. gebruik gemaakt van groepsdruk en vertrouwen (i.e. horizontaal sociaal kapitaal) om het systeem in stand te houden (Dowla, 2006, pp.104-110). Ondanks dat dit principe zeer populair is geworden bij MFO is het moeilijk te kopiëren naar MFH, daar in dat geval de leningen groter, een langere termijn afbetaling impliceren en groepsvorming zeer moeilijk is daar de diensten van de instellingen vaak over verschillende dorpen of steden worden gespreid (Ferguson, 1999, p. 192). Bijgevolg wordt bij MFH vaak toevlucht gezocht tot alternatieven die kunnen dienen als onderpand, zoals spaargeld, goederen die cruciaal zijn voor het huishouden, mede-ondertekenaars, enz. (Merill, 2006, p.4).
Ondanks het feit dat de meeste instellingen die microkrediet voor huisvesting verstrekken goede intenties hebben, gebeurt het volgens de auteur van dit artikel toch te vaak dat ze te grote leningen voorzien aan hun klanten die zich sowieso in een zeer kwetsbare positie bevinden. Hierbij dient te worden opgemerkt dat er doorgaans verschillende instellingen bestaan die zich inlaten met MFH. Ten eerste zijn er NGO’s, die als voornaamste doelstelling het verschaffen van onderdak hebben en bijgevolg niet uit zijn op het maken van winst. De tweede categorie bestaat MFI’s (micro finance institutions), NBFI’s (i.e. non bank financial institutions) en banken die zich inlaten met microfinanciering in het algemeen en MFH-leningen verschaffen (Merill, 2006, p.3). Deze laatsten kunnen bijgevolg niet als non-profit worden beschouwd. Logischerwijze wringt hier het schoentje, daar door enkelen een nieuw gat in de markt in gevonden. In tegenstelling tot wat banken en producenten eerder dachten, vormt dit arme deel van de wereldbevolking wél een aantrekkelijke prooi om kapitalisme op te botvieren. De financiële instellingen die microkrediet verschaffen m.b.t. huisvesting zitten bijgevolg nog steeds gevangen in een bepaald gedachtenstramien dat toepasbaar is op traditionele leningen voor eerder hoge inkomst huishoudens en waarbij niet tegemoet wordt gekomen aan de specifieke bouwstrategieën en financiële planning van de armen.
De gedachte die direct bij me opkwam bij het lezen van dit artikel was dat de oorzaak van de globale financiële crisis te vinden is in dit soort praktijken, homeownership als “the american dream” is voor velen in een ware nachtmerrie geëindigd. Het verschaffen van te grote leningen aan mensen die niet in staat zijn deze terug te betalen heeft op grote schaal de instorting van de huizenmarkt en het bankwezen tot gevolg. Een sterk doordachte en uiterst voorzichtige aanpak is dus aangewezen ook als het microkrediet betreft. Hoewel verschillende auteurs (Ferguson, 2004 en Merill, 2006) pleiten voor een uitbereiding van het systeem van MFH is het nodig om deze schaalvergroting met grote omzichtigheid uit te voeren. Zo bestaat er controverse rond het nut of gevaar van competitie tussen de verschillende instellingen. Terwijl de ene pleit dat competitie de interesten zal doen dalen en dit ten voordele is van de klant (Sole, Moser&Painter, 2006, p.15), toont de andere aan dat dit de drijfveer tot terugbetaling aantast, daar men de keuze heeft naar een andere instelling over te schakelen (Sengupta&Aubuchon, 2008, p.23). Ook blijkt uit de twee korte casestudies die Peer aanhaalt in zijn artikel dat op het vlak van verticaal sociaal kapitaal (i.e. tussen klanten, de financiële instellingen en de overheid) de uiteindelijke doelstelling van MFH, namelijk betere huisvesting voor armen, uit het oog kan worden verloren door conflicten die ontstaan tussen de verschillende (private en publieke) actoren. Als besluit kan gesteld worden dat ondanks de goede intenties die gepaard gaan met het opstarten van een dergelijk programma, de auteur een zeer sterk punt heeft. Armoede uit de wereld helpen d.m.v. microfinanciering mag bijgevolg niet aan zijn doel voorbij gaan.